TJSP 04/04/2017 -fl. 891 -Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância - Capital -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: terça-feira, 4 de abril de 2017
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Capital
São Paulo, Ano X - Edição 2321
891
resolução contratual (por inadimplemento ou desistência do consumidor na aquisição de bens imóveis ou móveis por alienação
fiduciária), os princípios da ética, boa-fé, equidade e equilíbrio, que presidem as relações obrigacionais, de molde a garantir-se
a compensação ao fornecedor que àquela não deu causa, como também impedir-se seu enriquecimento ilícito, caso se permitisse
perda total das prestações pagas.Esse entendimento restou consolidado já era consagrado pela jurisprudência do Egrégio
Superior Tribunal de Justiça, mesmo no caso de contratos não sujeitos ao Código de Defesa do consumidor: “Civil - Compromisso
de Compra e venda - Cláusula penal compensatória - CC, art. 924. Compromisso de compra e venda. Cláusula penal
compensatória. Revisão judicial. A cláusula contratual que prevê a perda das importâncias pagas, no caso de inadimplemento
dos promitentes-compradores, tem caráter de cláusula penal compensatória, podendo o juiz, rescindindo o contrato, reduzi-la
proporcionalmente. Art. 924 do Código Civil. Recurso Especial conhecido e provido, em parte” (REsp nº 16.239-0-GO, Rel. Min.
Nilson Naves, 3ª Turma, v.u., DJ 18.05.92).” (cf. Apelação Cível nº 050.534.4/2 - São Paulo). Confira-se, outrossim: REsp nº
31.954-0-RS, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, 3ª Turma, maioria, DJ 04.04.94; REsp 50.871-1-RS, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª
Turma, v.u., DJ 19.09.94; REsp nº 43.660-5-SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 07.11.94; REsp nº 37.846-0-SP, Rel.
Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, 4ª Turma, v.u., DJ 05.12.94; REsp nº 56.897-8-DF, Rel. Min. NILSON NAVES, 3ª Turma, v.u., DJ
03.04.95; REsp nº 52.395-8-RS Min. WALDEMAR ZVEITER, 3ª Turma v.u., DJ 06.11.95; REsp nº 67.739-4-PR, Rel. Min.
CLÁUDIO SANTOS, 3ª Turma, v.u., DJ 26.02.96; REsp nº 74.480-0-SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma v.u., DJ 26.02.96;
REsp nº 73.962-0-SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 20.05.96; REsp nº 78.787-0-MG, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª
Turma, v.u., DJ 19.08.96; REsp nº 41.493-0-RS, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, 4ª Turma, v.u., DJ 29.10.96.Além disso, o
Direito é avesso às cláusulas que impliquem no desequilíbrio das partes em evidente enriquecimento sem causa, assim
entendida aquelas que, após a retomada da coisa, que será alienada a terceiro, ainda admitem um plus de vantagem, traduzido
na retenção de grande parte ou da totalidade das prestações pagas.Por esse prisma, vê-se que a cláusula décima, item “e” do
contrato celebrado entre as partes (fls. 38), que disciplina a restituição de 30% do valor pago, caso tenha sido pago até 30% do
preço, ou 50%, na hipótese de ter sido pago mais de 30%, revela-se excessivamente onerosa, porquanto coloca o consumidor
em desvantagem exagerada.Não se olvida, por outro lado, que o término precipitado do contrato, ou seja, antes do seu curso
natural, gera prejuízos à incorporadora imobiliária, que deverá de empreender esforços, tempo e dinheiro para novamente
promover a venda do apartamento.Nesse passo, o Col. STJ tem entendido que a retenção de 10% do valor total das parcelas
pagas revela-se suficiente para compensar a incorporadora dos prejuízos decorrentes do término prematuro do contrato:”CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART.
924. I - A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de
contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de
parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio,
tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o
percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia
maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação”. (STJ; AgRg no REsp nº
244.625/SP; Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado em 9/9/01/Grifei)Aliás, outro não é o entendimento do Eg.
Tribunal de Justiça de São Paulo:”COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência do negócio operada a pedido do adquirente. Necessidade, na
espécie, de devolução de parte dos valores solvidos pelo comprador. Restituição parcelada do montante. Impossibilidade,
segundo o enunciado pela Súmula nº 02 deste Tribunal de Justiça. Retenção, ainda, do equivalente a 20% do percentual quitado
para fazer frente às despesas resultantes do desfazimento contratual. Montante, na espécie, que se afigura excessivo. Redução
da cláusula de retenção para o equivalente a 10% do saldo liquidado. Montante alinhado aos prejuízos sofridos pela vendedora.
Precedentes. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ-SP - APL: 40055348720138260554
SP, Relator: Donegá Morandini, Data de Julgamento: 20/10/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2014/
grifei).”RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PEDIDO DO PROMITENTE
COMPRADOR COM BASE NA INSUPORTABILIDADE DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO
IMPEDE A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, SOB PENA DE OFENSA AO ART. 53 DO CDC. HIPÓTESE EM QUE NÃO
HOUVE USO DO IMÓVEL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL ÚNICO DE 10% DOS VALORES PAGOS PARA DESPESAS GERAIS
COM O NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUE DEVE SER IMEDIATA E DE UMA SÓ VEZ, SOB PENA DE
ONEROSIDADE EXCESSIVA DO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, IV, § Io, III, DO CDC. ENTENDIMENTOS
PACIFICADOS POR SÚMULAS DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA A SER CONTADA A PARTIR DE
CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS EM
CONSONÂNCIA COM O ART. 20, § 3º DO CPC -SENTENÇA REFORMADA - AÇÃO PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.”
(TJ-SP - APL: 9164063792006826 SP 9164063-79.2006.8.26.0000, Relator: Neves Amorim, Data de Julgamento: 17/05/2011, 2ª
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/05/2011/grifei).No caso dos autos, portanto, cabível a retenção, pela
incorporadora, de 10% do valor total das parcelas pagas (fls. 55/56).Quanto ao prazo da devolução, aplica-se à hipótese a
Súmula 543 do STJ, segundo a qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.”Portanto, deve a ré restituir, em uma única parcela, 90% do valor total pago pela parte
autora.A correção incide da data do efetivo desembolso e os juros moratórios, de 1% ao mês, são devidos da citação (28/12/2015).
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para declarar rescindido o contrato de promessa de venda e compra da
unidade autônoma 146 do empreendimento Premiatto Sacomã, bem como condenar a ré na devolução de 90% (noventa por
cento) dos valores pagos pela parte autora (fl. 55/56), em uma única parcela, com correção monetária (CC, artigos 404 e 407)
calculada pelos índices previstos no programa de atualização financeira do Conselho Nacional de Justiça a que faz referência o
artigo 509, § 3º, do Código de Processo Civil, ou, enquanto não desenvolvido e colocado à disposição o referido programa,
pelos índices de atualização do Tribunal de Justiça de São Paulo, do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês, incidentes desde (termo a quo) a citação (mora ex persona - CC, artigos 397, parágrafo único, e 405 do CC, e
CPC, artigo 240, caput) com capitalização simples, ou seja, incidem de forma linear apenas e tão-somente sobre o valor do
principal atualizado (CPC, artigo 491, caput). Torno definitiva a liminar de antecipação dos efeito da tutela, naquilo que não
confrontar com a presente sentença.Em razão da sucumbência e por força do disposto nos artigos 82, § 2º, 84 e 85, todos do
Código de Processo Civil, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários aos advogados da parte autora, que
fixo em 10% sobre o valor da condenação, observado o disposto no parágrafo 16 do artigo 85 do Código de Processo Civil e
tendo em vista os parâmetros delineados nos incisos I a IV do parágrafo 2º do artigo 85 também do Código de Processo Civil.As
Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo (cf. Provimento CG nº 17/2016).Em caso de
recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º